BUUR in Utrecht: “Voorbeeld van gemengd wonen en ontwikkelen in het kwadraat”
Inclusieve plekken als magneten voor woongeluk
Zorgzame gemeenschappen en zorgzame buurten, we horen en lezen er veel over. Bewoners die naar elkaar omkijken, informele steun die er ontstaat en een toegankelijke woonomgeving waar men elkaar kent en kan meedoen. De beweging naar meer verbondenheid en zorgzaamheid is een puzzelstukje in de oplossing voor de maatschappelijke uitdagingen in wonen, welzijn en zorg. Maar achter dat optimistische beeld schuilt een nieuwe uitdaging: hoe zorgen we ervoor dat we oog blijven houden voor de meest kwetsbare mensen? We spreken met Carolien Vermaas, programmamanager bij AAG. Zij ondersteunt zorgorganisaties bij het realiseren van vastgoed en heeft veel ervaringen met gemengd wonen projecten.
Er zijn veel voorbeelden van gemengd wonen, een woonvorm waarbij verschillende doelgroepen bewust samen worden gehuisvest om sociale verbinding, wederkerigheid en inclusie te stimuleren. We spreken dan bijvoorbeeld over mensen met en zonder beperking, starters en statushouders, mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid, verslaafd zijn of waren, tot mensen die in meer of mindere mate begeleiding nodig hebben. Gemengd wonen brengt uiteenlopende leefwerelden samen, zodat mensen niet naast elkaar, maar met elkaar wonen. Vanuit deze gedeelde leefwereld ontstaan verbindingen naar het dagelijks leven, werken en wonen. Werkelijk gemengd wonen gaat dus ook over het includeren van doelgroepen met een bepaalde kwetsbaarheid.
Carolien wil meteen een misverstand daarover uit de weg helpen: “We praten bij gemengd wonen en kwetsbare doelgroepen altijd over welke mix ‘past’. Naast het spel van de geldstromen zit daarachter ook een veronderstelling dat de kracht bij gemengd wonen vanuit de ‘niet-kwetsbare’ bewoner komt die tot op zekere hoogte een prettige en veilige leefomgeving biedt aan de kwetsbaren.”
Kras “Maar kwetsbaar zijn is iets wat ons allemaal aan gaat”, benadrukt Carolien. “Er zijn veel meer mensen dan we vaak denken die in het leven een ‘kras’ hebben opgelopen. Denk aan burn-outs, alcoholverslavingen, scheidingen en ander onderliggend leed. Die krassen zijn niet altijd direct zichtbaar, maar kunnen wel (tijdelijk) ontwrichtend werken. Het gaat dus niet alleen over het huisvesten van mensen met een ggz-achtergrond, maar over ons allemaal.”
Carolien pleit er dan ook voor dat inclusie over de volle breedte gaat en dat we niet in ‘bubbels’ moeten raken.
“Bij de discussie over doelgroepen denken we te veel in kolommen en het al dan niet kunnen samengaan van doelgroepen. Daar moeten we vanaf. Bouw niet specifiek voor één doelgroep, want dan krijg je de uitdagingen die die doelgroep met zich meebrengt. Bouw voor een diverse populatie en voor ieder wat wils; in omvang, typologie, met een rustige en een levendige kant, voor jong en voor oud. We moeten onszelf daarbij de vraag stellen welke zachte toegankelijkheid nodig is op een plek. En als we dan dat warme bad kunnen bieden met elkaar, dan hebben we de juiste ingrediënten te pakken voor een zorgzame gemeenschap.”
Uiterwaarden nodig We moeten dus plekken van verbondenheid bouwen waar mensen in hun eigen tempo, en stapje voor stapje, daadwerkelijk kunnen meedoen. Inclusie is daarbij geen bijzaak, maar een randvoorwaarde: een zorgzame gemeenschap functioneert pas echt wanneer ook alle bewoners worden gezien, gehoord en betrokken.
Carolien maakt het concreet: ”Inclusief en zorgzaam samenleven vraagt om ruimtes met verschillende snelheden en interacties. Analoog aan een meanderende rivier met uiterwaarden en baaitjes waar de snelheid lager is, heb je plekken in een gebouw nodig waar je even een praatje kunt maken, uitrusten, tot jezelf kunt komen of wat dan ook nodig is voordat je weer een ander domein binnenstapt en mee-stroomt.”
Maar hoe creëer je dat? “Een zekere gelaagdheid tussen privé en publiek is daarbij van belang”, legt Carolien uit. “Een mooi voorbeeld is de bredere galerij met een bankje bij de voordeur waar mensen kunnen zitten, kunnen kijken naar reuring elders in het gebouw en zo op een voor hen prettige manier meedoen zonder de snelheid erbij. Daarmee borg je aan de stenen kant iets waar je aan de menskant intuïtief heel veel aan kan hebben.”
Carolien Vermaas, programmamanager AAG
'Inclusie is een randvoorwaarde voor zorgzame gemeenschappen'
Maatschappelijke investering met een plus Laten we dus ook niet puur voor efficiëntie bouwen, stelt Carolien, “maar ook om ruimte te geven aan ontmoeting, verbinding én plekken om bij te komen." Een voorbeeld. "We kunnen met de huidige middelen in de zorg 70m2 bruto vloeroppervlakte bouwen. Dat kun je volledig in een afzonderlijke woning stoppen. Maar je kunt er ook voor kiezen om de woning naar 60 m2 bruto vloeroppervlakte te brengen en die andere m2 versleutelen in ruimte voor ontmoeting en verbinding. Dit geldt overigens ook voor sociale woningbouw. Het is dan wel spannend hoe je uitkomt met de maximale huurprijs op basis van het Woning Waarderingsstelsel (WWS punten) en een onrendabele top.”
Carolien stelt daarbij direct de vraag of we wel moeten spreken van een onrendabele top of beter van een maatschappelijke investering. “De corporatie of vastgoedeigenaar investeert, maar levert maatschappelijk rendement op voor de samenleving. Denk aan minder gedoe in complexen, minder huisuitzettingen; meer omzien naar elkaar, meer zorgzaamheid.”
BUUR in Utrecht noemt Carolien als ‘voorbeeld van gemengd wonen en ontwikkelen in het kwadraat’. “Twee corporaties, een belegger en twee zorgorganisaties ontwikkelden een gemengde woonvorm in drie bouwblokken van totaal 450 woningen. Dus sociale en vrije sector huurders wonen hier naast elkaar, al dan niet met een begeleidingsvraagstuk. Mooi dat partijen dit opzetten en aangaan, en dit ook in een stedelijke omgeving en formaat doen. Dat toont lef, visie en creativiteit.”
Het maatschappelijk rendement zou je bij voorkeur met elkaar kunnen duiden, vervolgt Carolien. "Misschien nog niet altijd in getallen, maar wel in andere parameters. Zoals meer verbinding, meer zelfwaarde, toegenomen arbeidsparticipatie, meer eigenaarschap over de leefomgeving."
Een onrendabele top is niet onrendabel als je het op buurt- of wijkniveau bekijkt, stelt ze. "Durf investeringen te doen die niet direct positief uitpakken voor de eigen balans, maar wel voor de balans van die buurt of wijk. Zie naast een gezonde businesscase ook de menskant. Sociale verduurzaming wil iedereen, maar de handen op elkaar krijgen voor een sociale businesscase blijft lastig. Niet in de laatste plaats vanwege de weerbarstige systeemwereld en financiële rekenregels waar we ons aan te houden hebben. Het vraagt dus ook om bestuurders met visie en lef.”
Gemengd wonen gaat naast inclusie, ook vaak over tijdelijk wonen, bij voorkeur gespikkeld in een complex. Cliënten van een zorgorganisatie stromen in, maar zullen op een zeker moment, binnen twee jaar, weer uitstromen naar de reguliere verhuur. “Dat is niet altijd fijn voor mensen. Je hebt stappen gemaakt dankzij het tijdelijk wonen, maar bent ook verbonden geraakt met buurtgenoten en vervolgens moet je weg. Niet omdat jij dat wil, maar omdat het huurcontract dat bepaalt. Staan dan de mens en sociale duurzaamheid centraal of de businesscase?”
Omklappen Carolien geeft aan dat het omklappen van tijdelijke huurcontracten van wonen met zorg naar reguliere verhuur vaak niet mogelijk is omdat de zorgorganisatie dan met een krimpende zorgvraag komt te staan voor het bestaande zorgteam en er daardoor een financieel tekort kan gaan oplopen.
“Dus is het van belang dat een corporatie of vastgoedeigenaar flexibel meebeweegt met het omklappen van huurcontracten binnen gemengd wonen projecten. Dat kan door elders in het complex, of in de buurt, bij mutatie, weer woningen vrij te spelen voor wonen met zorg. Dit vraagt veel afstemming tussen organisaties om te bepalen waar instroom mogelijk is. En ook durven zeggen waar op dat moment alleen reguliere verhuur kan omdat de gemeenschap (nog) niet sterk genoeg is.” Ze oppert om, analoog aan mutaties in woongemeenschappen, bij nieuwe verhuring te werken met een motivatiebrief in plaats van willekeurig inloten. Als corporaties vanuit de regelgeving de ruimte krijgen om op die manier toe te wijzen, kunnen we meer in het gedachtegoed van de zorgzame gemeenschap werken.
Tijdlijn Carolien doet de suggestie om de inclusieve buurt in een tijdlijn te zetten. De ontwikkeling van een buurt is dynamisch en wordt doorlopend beïnvloed. Zoals bijvoorbeeld door het inhuizen van doelgroepen vanwege de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, de verkoop van woningen door een belegger of een school die leeg druppelt. “Gebruik die dynamiek om diversiteit in een buurt te krijgen en te houden. Kijk niet alleen naar investeringen in de stenen, maar ook naar de sociale investeringen die nodig zijn voor die inclusieve buurt. Denk aan een buurtcoach die zijn tentakels in de buurt heeft en bijtijds gesprekken voert zodat kleine problemen geen grote(re) problemen worden. En aan jobcoaches die mensen helpen hun weg te vinden op de arbeidsmarkt. Misschien is er een sociale ondernemer die iemand die herstellende is in dienst kan nemen en zo een zinvolle invulling van de dag biedt. Iedereen heeft behoefte aan ‘een dag die ertoe doet’, aan zingeving en aan verbondenheid.”
Droom Tot slot, gevraagd naar haar droom: “Laten we minder in hokjes denken en veel meer in plekken als magneten voor woongeluk met verschillende woonvormen. En blijf elkaar vasthouden. Een buurt is nooit af en gedurende een levensfase van een gebouw veranderen de bewoners en de betrokkenen van de organisaties.” Daar sluit ZorgSaamWonen zich bij aan. Een samenleving die mensen vergeet, verliest iets van haar menselijkheid. Maar een samenleving die mensen centraal durft te zetten, wordt sterker, stabieler en socialer.